Der Verkaufsprozess gliedert sich in der Regel in mehrere Schritte:
- Erstgespräch und Objektanalyse: Eine fundierte Einschätzung der Immobilie steht an erster Stelle. Hierbei werden Lage, Nutzungsart, Bauzustand und Mietverhältnisse geprüft.
- Marktwertermittlung: Auf Basis von Standortdaten, Vergleichsobjekten und aktuellen Marktentwicklungen wird eine realistische Verkaufspreisindikation empfohlen. Laut aktuellen Marktanalysen ist das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien 2024 im Vergleich zum Vorjahr teils rückläufig, was eine professionelle Werteinschätzung umso wichtiger macht.
- Vorbereitung der Unterlagen: Dazu gehören u. a. Grundbuchauszug, Baupläne, Mietverträge und Energieausweis.
- Marketing und Käuferansprache: Die Immobilie wird über verschiedene Kanäle vermarktet – vom Online-Exposé, über Direktansprache geeigneter Käufer bis zum persönlichen Netzwerk.
- Besichtigungen und Verhandlungen: Interessenten erhalten Einblick in die Immobilie. Anschließend folgen Preisverhandlungen und die Prüfung der Bonität des Käufers.
- Kaufvertragsvorbereitung und Notar: Sobald man sich auf den Preis geeinigt hat, wird der Kaufvertrag durch einen Notar beurkundet.
- Übergabe: Nach Kaufpreiszahlung erfolgt die offizielle Übergabe und Umschreibung im Grundbuch.
Dies ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Meist hängen unsere Vermarktungskosten und damit auch die Provision von Angebot und Nachfrage ab. Generell gilt:
- Maklerprovision: Die Maklercourtage richtet sich meist nach dem Kaufpreis und kann je nach Bundesland und Vereinbarung zwischen 3 und 6 % (zzgl. MwSt.) liegen.
- Notar- und Grundbuchkosten: Diese betragen häufig rund 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Üblicherweise trägt der Käufer diese Kosten, je nach Vereinbarung können jedoch auch Abweichungen auftreten.
- Steuern: Unter Umständen fällt Spekulationssteuer an, falls die Immobilie innerhalb der gesetzlichen Fristen verkauft wird. Bei Unternehmen kann zudem Gewerbesteuer eine Rolle spielen. Vieles ist hierbei Einzelfallbezogen, sprechen Sie gerne uns oder Ihren Steuerberater an.
- Vorbereitungs- und Marketingkosten: Je nach Aufwand, z. B. für professionelle Fotos, Drohnenaufnahmen oder Energieausweis, können zusätzliche Kosten anfallen.
Da sich die Rahmenbedingungen ständig ändern (z. B. steigende Zinsen im Zuge der europäischen Geldpolitik), sollten Verkäufer rechtzeitig mit auf Gewerbeimmobilien spezialisierten Experten sprechen, um die Kosten realistisch einzuschätzen.
Die folgende Liste ist nicht abschließend, zeigt aber die meistens benötigten Dokumente auf.
- Grundbuchauszug: Aktueller Nachweis über Eigentumsverhältnisse und eventuelle Belastungen.
- Baupläne und Flächenaufstellungen: Zum Beispiel Grundrisse, Schnitte, Lagepläne.
- Energieausweis: Seit der EnEV-Pflicht ist bei Verkauf der Energieausweis vorzulegen.
- Mietverträge / Pachtverträge: Bei vermieteten Objekten sind detaillierte Informationen über bestehende Mietverhältnisse und Mieterlöse essenziell.
- Genehmigungen und Gutachten: Unterlagen zu Umbauten, Brandschutz, Statik oder Altlasten.
- Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen: Insbesondere für Büro- oder Logistikobjekte ist eine transparente Übersicht der laufenden Kosten wichtig.
Durch folgende Maßnahmen erhalten Sie erste Kenntnisse einer geeigneten Marktpreisindikation.
- Standortanalyse: Lage, Anbindung und Infrastruktur sind entscheidend. In aufstrebenden Gewerbe- und Logistikregionen steigen die Preise oft überdurchschnittlich.
- Objektzustand und Nutzungsmöglichkeiten: Modern ausgestattete Hallen, flexible Büroflächen und energieeffiziente Gebäude sind am Markt besonders gefragt.
- Aktuelle Markttrends: Laut aktuellen Studien (u. a. vom German Property Index) verschieben sich die Investoreninteressen zunehmend Richtung Logistik-, Light-Industrial- und Mixed-Use-Konzepte. Das beeinflusst die Preisfindung.
- Professionelle Bewertung: Ein erfahrener Immobilienmakler oder Sachverständiger kann nicht nur Vergleichsdaten heranziehen, sondern auch potenzielle Wertsteigerungspotenziale (z. B. Umbaureserve, Genehmigungen für zusätzliche Nutzung) berücksichtigen.
- Verhandlungsspielraum: Oftmals wird zunächst ein Angebotspreis festgelegt, der in Verhandlungen angepasst werden kann. Eine präzise Wertermittlung im Vorfeld erspart jedoch zeitaufwendige Korrekturen.
Zu Beginn sollte stets eine Markt- und Objektanalyse stehen, um das Potenzial der Gewerbeimmobilie sowie die Zielgruppe für die Vermietung realistisch einschätzen zu können. In der aktuellen Marktlage, in der vor allem Logistik- und Light-Industrial-Flächen hohe Nachfrage verzeichnen, ist eine professionelle Vorbereitung viel wert.
- Objektanalyse und Mietpreisfestlegung: Prüfung von Standort, Ausstattungsmerkmalen und Vergleichsobjekten, um einen marktgerechten Mietpreis festzulegen.
- Marketing und Ansprache potenzieller Mieter: Exposé-Erstellung (inkl. Fotos, Grundrisse, Angaben zum Energieverbrauch) sowie Nutzung von Online-Plattformen oder Maklernetzwerken.
- Besichtigungen und Bonitätsprüfung: Potenzielle Mieter werden eingeladen, die Immobilie zu besichtigen. Eine solide Finanzprüfung beugt späteren Zahlungsausfällen vor.
- Vertragsverhandlungen und Abschluss: Nach Einigung über die Konditionen wird der Gewerbemietvertrag aufgesetzt und unterschrieben.
- Übergabe: Die Übergabe findet nach Unterzeichnung und eventueller Kaution-/Mietsicherheit-Zahlung statt; hierbei werden Zählerstände und Zustand der Immobilie dokumentiert.
Grundsätzlich fallen bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie verschiedene Kosten an, die vom Vermieter eingeplant werden sollten. Dazu zählen sowohl einmalige Aufwendungen als auch laufende Positionen.
- Maklercourtage: Wird ein Makler beauftragt, fällt in der Regel eine Provision an. Die Höhe variiert nach Region und Vereinbarung, in Norddeutschland liegt sie beispielsweise oft bei 2–3 Bruttomonatsmieten (zzgl. MwSt.) die je nach Marktlage vom Mieter oder Vermieter zu zahlen sind. Sprechen Sie uns diesbezüglich gerne an, in vielen Fällen ist es möglich die Maklercourtage vom Mieter zahlen zu lassen.
- Marketing- und Werbekosten: Kosten für Exposés, Online-Anzeigen, Printanzeigen oder professionelle Fotos.
- Rechts- und Beratungskosten: Bei Bedarf Erstellung oder Prüfung des Mietvertrags durch einen Anwalt.
- Instandhaltung und Modernisierung: Vor Vermietungsbeginn können Renovierungen oder Modernisierungen anfallen, um die Immobilie attraktiver zu machen.
Eine strukturierte Zusammenstellung aller relevanten Unterlagen spart Zeit und schafft Vertrauen bei potenziellen Mietern. Insbesondere in Zeiten vermehrter ESG- und Nachhaltigkeitsanforderungen ist eine transparente Dokumentation entscheidend.
- Baupläne und Flächenaufstellungen: Skizzen, Grundrisse und Flächenberechnungen sind für potenzielle Mieter unverzichtbar.
- Energieausweis: Für Gewerbeflächen ist in der Regel ein Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis notwendig.
- Genehmigungen und Nutzungsauflagen: Zum Beispiel Baugenehmigungen, Brandschutzkonzepte oder Auflagen für bestimmte Nutzungen.
- Aktuelle Nebenkostenübersicht: Transparente Darstellung der zu erwartenden Betriebskosten (z. B. Strom, Heizung, Müllentsorgung).
Dies ist von Fall zu Fall unterschiedlich und hängt stark von verschiedenen Faktoren wie Standort, Objektzustand, Mietpreis und Zielgruppe ab. Angesichts der aktuellen Marktentwicklung sind hochwertige und flexible Flächen meist schneller vermietbar als Objekte mit stark eingeschränktem Nutzungsprofil.
- Marktlage und Nachfrage: In gefragten Lagen mit hoher Nachfrage (z. B. Top-Innenstadtlagen oder gut angebundene Logistikregionen) kann die Vermietung binnen weniger Wochen erfolgen. In strukturschwächeren Gebieten kann es hingegen mehrere Monate dauern.
- Objektqualität und Mietpreis: Immobilien in gutem Zustand und zu einem marktkonformen Preis finden tendenziell schneller Mieter.
- Vermarktungsstrategie: Eine zielgruppenorientierte Ansprache über Online-Portale, Netzwerke und spezialisierte Makler verkürzt in der Regel die Vermarktungszeit.
Eine realistische Mietpreisfindung ist für den Erfolg der Vermietung zentral. Gerade in volatilen Zeiten, in denen die Zins- und Wirtschaftsentwicklung rasch schwanken kann, kommt es auf fundierte Analysen an.
- Vergleichsmieten und Marktberichte: Heranziehen von aktuellen Studien (z. B. von lokalen Industrie- und Handelskammern), um die ortsübliche Miete zu ermitteln.
- Objektspezifika: Baujahr, Ausstattung, Energieeffizienz und Flexibilität bei der Nutzung können den Preis beeinflussen.
- Verhandlungsspielraum: In der Regel wird ein anfänglicher Angebotspreis festgelegt, der bei ernsthaftem Interesse angepasst werden kann.
Gewerbemietverträge unterscheiden sich teils erheblich von Wohnraummietverträgen, insbesondere was Laufzeiten, Kündigungsfristen und Betriebskostenregelungen angeht. Ein klar formulierter, rechtssicherer Vertrag ist die Basis für eine langfristig stabile Mietbeziehung.
- Vertragslaufzeit und Verlängerungsoptionen: Feste Laufzeiten sind üblich, oft mit Verlängerungs- oder Ausstiegsklauseln.
- Betriebskostenregelung: Klare Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter (z. B. Nebenkosten, Wartungskosten, Versicherungen).
- Rückbaupflichten und Instandhaltung: Regelungen zum Zustand bei Vertragsende bzw. zur laufenden Gebäudeinstandhaltung.
- Anpassungsklauseln: Wertsicherungsklauseln oder indexbasierte Mietanpassungen sind bei langfristigen Verträgen oft sinnvoll.
- Gewerbespezifische Besonderheiten: Je nach Branche (z. B. Gastronomie, Produktion, Logistik) können zusätzliche Auflagen oder Genehmigungen vertraglich festgehalten werden.
Eine sorgfältige Prüfung aller Vertragsbestandteile, idealerweise mit juristischer Unterstützung, ist empfehlenswert, um spätere Konflikte zu vermeiden.
Bevor Sie eine Gewerbeimmobilie erwerben, sollten Sie sich einen Überblick über den aktuellen Markt verschaffen und Ihre Kaufkriterien klar definieren. In wirtschaftlich bewegten Zeiten, in denen die Transaktionsvolumina laut aktuellen Studien teils schwanken, ist eine fundierte Analyse besonders wichtig.
- Suche und Marktanalyse: Basierend auf Branche, Lage, Größe und Budget wird eine passende Immobilie identifiziert. Die Lage gilt häufig als wichtigster Werttreiber, gefolgt von Objektzustand und Nutzungsart.
- Besichtigung und Prüfung: Neben einer ausführlichen Objektbesichtigung sollte eine technische und rechtliche Due Diligence (z. B. Grundbuch, Baugenehmigungen, mögliche Altlasten) erfolgen.
- Kaufpreisverhandlung: Basierend auf der Bewertung werden Kaufpreis und Konditionen verhandelt. In vielen Fällen ist hierbei die Unterstützung eines erfahrenen Maklers oder Fachberaters empfehlenswert.
- Kaufvertragsvorbereitung: Ein Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf. Hierbei wird geregelt, welche Rechte und Pflichten mit dem Erwerb verbunden sind (z. B. Übernahme bestehender Mietverträge).
- Beurkundung und Übergabe: Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar erfolgt die Kaufpreiszahlung sowie die Grundbucheintragung. Anschließend wird die Immobilie offiziell übergeben.
Die Wahl der passenden Finanzierung kann je nach Unternehmensstruktur, Liquidität und Risikobereitschaft variieren. In Zeiten steigender Zinsen, ist eine genaue Planung essenziell.
- Klassischer Bankkredit: Häufigste Finanzierungsform, bei der die Bank eine Grundschuld an der Immobilie eintragen lässt. Die Kreditkonditionen hängen stark von Bonität, Eigenkapitalquote und Objektqualität ab.
- Förderkredite: Öffentliche Förderbanken (z. B. KfW) bieten in bestimmten Fällen zinsgünstige Darlehen, etwa für energieeffiziente Modernisierungen.
- Eigenkapital & Beteiligungsmodelle: Manche Unternehmen oder Investoren nutzen Crowdfunding-Plattformen oder Private-Equity-Partner, um zusätzliche Mittel aufzubringen.
- Sale-and-Lease-Back: Eignet sich vor allem für Unternehmen, die bereits im Besitz einer Immobilie sind, kurzfristig Kapital benötigen und die Immobilie anschließend zurückmieten möchten.
- Leasing oder Mietkauf: Spezifisch für Spezialimmobilien (z. B. Produktionshallen), bei denen der Mieter/Leasingnehmer schrittweise die Eigentumsrechte erwirbt.
Der Erwerb einer Gewerbeimmobilie kann verschiedene Steuervorteile mit sich bringen. Hierbei sind jedoch die individuelle Unternehmensstruktur und die Art der Nutzung entscheidend. Es empfiehlt sich, rechtzeitig steuerliche Beratung einzuholen, um alle Vorteile optimal zu nutzen.
- Abschreibungen (AfA): Gewerbeimmobilien lassen sich planmäßig über die Nutzungsdauer abschreiben. Die Höhe der Abschreibung ist gesetzlich festgelegt (bei Gebäuden i. d. R. 3 % pro Jahr bei gewerblicher Nutzung).
- Vorsteuerabzug: Wenn Sie als Unternehmer zum Vorsteuerabzug berechtigt sind und die Immobilie umsatzsteuerpflichtig vermieten oder nutzen, können Sie die Vorsteuer aus Bau- oder Erwerbskosten ziehen.
- Gewerbesteuerliche Aspekte: Je nach kommunalem Hebesatz und der eigenen Rechtsform können Gewerbesteuerzahlungen optimiert werden. Eine geschickte Gestaltung (z. B. via Betriebsaufspaltung) kann Vorteile bieten.
- Kosten als Betriebsausgaben: Viele laufende Kosten (z. B. Zinsen auf Darlehen, Instandhaltung, Verwaltung) lassen sich steuerlich als Betriebsausgaben geltend machen.
- Veräußerungsgewinne: Bei einem späteren Verkauf der Immobilie kann eine Spekulationssteuer anfallen, sofern bestimmte Fristen nicht eingehalten werden. Auf der anderen Seite kann eine frühzeitige Planung (z. B. langfristige Vermögensplanung oder Nutzung einer GmbH-Struktur) steuerliche Belastungen senken.
Insgesamt lohnt es sich, bereits vor dem Kauf Expertenrat einzuholen, um eine optimale Finanzierungs- und Steuerstrategie zu entwickeln.
Neben der monatlichen Nettokaltmiete können bei der Anmietung einer Gewerbeimmobilie verschiedene zusätzliche Kosten anfallen.
- Nebenkosten: Hierzu zählen Ausgaben für Wasser, Strom, Heizung sowie gegebenenfalls Müllentsorgung und Winterdienst. Bei energieintensiven Nutzungen (z. B. Produktion, Großküchen) sind diese Kosten besonders hoch zu bewerten.
- Betriebskostenumlage: Vermieter legen häufig laufende Kosten für Gebäudeversicherung, Wartungs- und Pflegearbeiten (z. B. Grünanlagen, Aufzüge) anteilig auf den Mieter um.
- Maklerprovision: Sofern ein Makler eingeschaltet wurde, fällt in vielen Regionen eine Provision an, die sich beispielsweise an der Höhe von drei bis vier Brutto-Monatsmieten (zzgl. MwSt.) orientieren kann – abhängig von der regionalen Marktpraxis und der vertraglichen Vereinbarung.
- Kaution: In der Regel verlangen Vermieter eine Kaution von zwei bis drei Monatsmieten (teils mehr), um sich gegen mögliche Schäden oder Zahlungsausfälle abzusichern.
- Umbau- und Renovierungskosten: Je nach Zustand und Anforderungen des Mieters können Kosten für Modernisierungen oder Anpassungen der Fläche hinzukommen.
- Zusätzliche Services: Wenn spezielle Dienstleistungen (z. B. Hausmeister, Security, Reinigungsdienste) in Anspruch genommen werden, fallen dafür ebenfalls separate Gebühren an.
Ein Gewerbemietvertrag unterscheidet sich in vielen Punkten von einem Wohnraummietvertrag. Es besteht zwischen Vermieter und Mieter meist eine enorme Vertragsfreiheit.
- Vertragslaufzeit und Kündigungsfristen: Häufig werden feste Mindestlaufzeiten vereinbart, um Planungssicherheit für beide Seiten zu schaffen. Verlängerungsoptionen können vertraglich geregelt sein.
- Index- oder Staffelmiete: Für langfristige Verträge ist oft eine Wertsicherungsklausel vorgesehen, etwa anhand des Verbraucherpreisindex oder einer Staffelmiete, um inflationsbedingte Veränderungen zu berücksichtigen.
- Betriebskosten und Nebenkosten: Klar definierte Regelungen zur Kostenumlage (z. B. Wartungskosten für Aufzüge, Gebäudereinigung, Versicherungen) sind essenziell, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
- Instandhaltungs- und Renovierungspflichten: Hierbei wird festgelegt, wer für welche Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen verantwortlich ist (z. B. Mieter für die Innenbereiche, Vermieter für die Gebäudesubstanz).
- Nutzungszweck und behördliche Auflagen: Die zugelassene Art der Nutzung (z. B. Lager, Produktion, Einzelhandel) sollte vertraglich eindeutig definiert sein. Bei baulichen Änderungen oder besonderer Nutzung können zusätzliche Genehmigungen erforderlich sein.
- Haftungsfragen und Versicherungen: Geregelt werden muss, wer welche Versicherungen abzuschließen hat (z. B. Gebäude-, Haftpflichtversicherung). Auch die Frage nach der Haftung bei Beschädigungen oder Ausfällen ist klar festzulegen.
Eine juristische Beratung kann helfen, Unklarheiten im Vorfeld zu beseitigen und Konflikte während der Vertragslaufzeit zu vermeiden.
Wie lange dauert in der Regel der Anmietprozess von Besichtigung bis Übergabe für Gewerbeimmobilien?
Die Dauer des Anmietprozesses kann je nach Art der Gewerbefläche, deren Ausstattung sowie der gegenwärtigen Nachfragesituation erheblich variieren. Während kleinere Büroflächen in gefragten Lagen teils in wenigen Wochen vermietet werden, können Produktions- oder Logistikimmobilien aufgrund komplexer Anforderungen auch mehrere Monate in Anspruch nehmen. Gerade in Zeiten volatiler Wirtschaftslage und bei steigenden Energie-Anforderungen wird eine sorgfältige Planung immer wichtiger.
1. Kontaktaufnahme und Besichtigung
- Interessenten kontaktieren entweder direkt den Vermieter oder einen beauftragten Makler.
- Nach einer ersten Objektanalyse (Lage, Mietpreis, Nutzungsmöglichkeiten) finden Besichtigungen statt.
- Zeitaufwand: Einige Tage bis mehrere Wochen, je nach Verfügbarkeit des Objekts und der Mietinteressenten.
2. Prüfung der Mietkonditionen und Bonität
- Im Anschluss an die Besichtigung werden die gewünschten Mietkonditionen (Mietpreis, Nebenkosten, Vertragslaufzeit) abgestimmt.
- Der Vermieter führt eine Bonitätsprüfung durch, um das Mietausfallrisiko zu minimieren.
- Zeitaufwand: Üblicherweise ein bis zwei Wochen, kann jedoch bei komplexen Unternehmensstrukturen länger dauern.
3. Vertragsverhandlungen und Erstellung des Mietvertrags
- Werden sich beide Seiten grundsätzlich einig, gehen sie in detaillierte Verhandlungen über Klauseln wie Verlängerungsoptionen, Instandhaltungsregelungen oder Mietanpassungen.
- Oft wird ein anwaltlich geprüfter Gewerbemietvertrag aufgesetzt, um Rechtssicherheit für beide Parteien zu gewährleisten.
- Zeitaufwand: Ein bis vier Wochen, abhängig von der Komplexität des Vertrags und der Anzahl der Abstimmungsrunden.
4. Vertragsabschluss und Sicherheiten
- Nach finaler Einigung unterzeichnen beide Parteien den Vertrag.
- Gleichzeitig werden üblicherweise Kaution oder Bürgschaft geregelt – in vielen Fällen betragen diese mehrere Netto-Kaltmieten (z. B. drei Monatsmieten).
- Zeitaufwand: Wenige Tage bis zwei Wochen, je nach Abwicklung der Sicherheiten.
5. Vorbereitung der Fläche und Übergabe
- Der Vermieter stellt sicher, dass die Gewerbefläche vertragsgemäß übergeben werden kann (z. B. Ausbesserungen, Reinigung, ggf. Umbauten).
- Am Übergabetag werden Zählerstände protokolliert und Schlüssel übergeben.
- Zeitaufwand: Einige Tage bis mehrere Wochen, insbesondere wenn Umbauten oder Renovierungen erfolgen müssen.
Insgesamt kann der gesamte Vorgang – von der ersten Kontaktaufnahme bis zur Schlüsselübergabe – zwischen wenigen Wochen und mehreren Monaten dauern. Faktoren wie die Lage, das Nutzungskonzept, eventuelle Umbaumaßnahmen und die Komplexität der Vertragsverhandlungen spielen dabei eine entscheidende Rolle. In hoch nachgefragten Regionen sowie bei standardisierten Objekten (z. B. Büroflächen ohne große Umbauanpassungen) lässt sich der Prozess oftmals beschleunigen.