Immobilienbewertung

Möchten Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln? Dabei gibt es verschiedene Verfahren und Überlegungen zu beachten. In diesem Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte über die Immobilienbewertung. Wir erklären Ihnen die verschiedenen Verfahren, den Unterschied zwischen Markteinschätzung und Wertgutachten, den Umfang der Bewertung sowie die Möglichkeit, eine Immobilienbewertung selbst durchzuführen. Darüber hinaus beleuchten wir die Faktoren, die die Immobilienbewertung beeinflussen, und erläutern die Bedeutung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Es gibt drei zentrale Verfahren bei der Immobilienbewertung: Das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Diese Verfahren bieten jeweils unterschiedliche Ansätze zur Wertermittlung Ihrer Immobilie. Hier sind die wichtigsten Aspekte im Überblick:

1. Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren konzentriert sich auf die Immobilie selbst und berücksichtigt weder Vergleiche noch Ertragsprognosen. Dieses Verfahren ist beispielsweise für Ein- und Zweifamilienhäuser geeignet. Bei der Bewertung werden Faktoren wie der Herstellungswert aller Gebäudeteile, die Lage, der Grundstückswert, die Baukosten und die altersbedingte Abnutzung berücksichtigt.

2. Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren bezieht sich, wie der Name bereits verrät, auf vergleichbare Immobilien. Hier werden typischerweise Wohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften oder unbebaute Grundstücke bewertet. Das Verfahren basiert auf Durchschnittspreisen, wobei eine größere Menge an Vergleichsdaten zu genaueren Ergebnissen führt. Faktoren wie Energieeffizienz, Alter und Ausstattung spielen hier eine Rolle.

3. Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren konzentriert sich auf den Ertrag, den eine Immobilie erwirtschaften kann. Es wird hauptsächlich für Mehrfamilienhäuser und vermietbare Bürogebäude angewendet. Die Berechnung basiert auf theoretischen Werten wie dem Rohertrag, der Restnutzungsdauer, dem Liegenschaftszins und dem Bodenwert. Diese Faktoren berücksichtigen die Lage, die Größe, den Mietpreis pro Flächeneinheit und die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks.

Kombination der Verfahren

Je nach Bedarf können diese Verfahren kombiniert werden, um genauere Bewertungen zu erzielen. Der endgültige Wert hängt jedoch stark von der Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachters ab. Nur wer den Markt kennt, kann die relevanten Kriterien angemessen bewerten.

Es gibt einen Unterschied zwischen einer Markteinschätzung und einem Wertgutachten. Hier sind die wesentlichen Unterschiede:

Der Umfang der Bewertung hängt vom Anlass ab. Hier sind die wichtigsten Optionen:

1. Vollgutachten

• Umfangreichste und aufwendigste Option.
• In der Regel 30 Seiten oder mehr.
• Dauer der Erstellung: zwei bis vier Wochen.
• Kosten: 1.000 € bis 4.000 €, abhängig von der Immobilie.

2. Wertgutachten für den Immobilienverkauf

• Kürzere schriftliche Stellungnahme.
• Nicht vor Gericht anerkannt.
• Dauer der Erstellung: Wenige Wochen.
• Kosten variieren, abhängig von Umfang und Gutachter.

Für diejenigen, die sich für die technischen Aspekte interessieren, hier sind die Verfahren im Detail:

Sachwertverfahren (§§ 21–23)

• Wert basiert auf Nutzungsmöglichkeiten und Einkünften.
• Ertragswertberechnung: Mietertrag, Verkaufserlös, Betriebskosten.
• Kapitalisierungszinssatz für Sachwert.

Ertragswertverfahren (§§ 17–20)

• Wert basiert auf Nutzungsmöglichkeiten und Einkünften.
• Ertragswertberechnung: Mietertrag, Verkaufserlös, Betriebskosten.
• Ertragswert je Quadratmeter.

Vergleichswertverfahren (§ 15) und Bodenwertermittlung (§ 16)

• Wert basiert auf Vergleich mit ähnlichen Immobilien.
• Verkaufspreise von Vergleichsimmobilien in der Region.
• Bodenwertermittlung z.B. bei reinen Grundstücken.

Es ist theoretisch möglich, eine Immobilienbewertung selbst durchzuführen. Allerdings ist dies ohne die nötige Expertise und Erfahrung äußerst schwierig und das Ergebnis könnte ungenau sein. Eine professionelle Immobilienbewertung erfordert umfassendes Wissen über die verschiedenen Methoden und Verfahren sowie die Fähigkeit, relevante Faktoren sorgfältig zu analysieren. Idealerweise sollten Sie einen Fachmann mit entsprechender Qualifikation und Erfahrung beauftragen, um eine zuverlässige Bewertung zu erhalten.

Es gibt viele Faktoren, die die Immobilienbewertung beeinflussen können. Hier sind einige wichtige:

• Lage: Die geografische Positionierung einer Immobilie gehört zu den maßgeblichen Faktoren in der Bewertung. Eine Immobilie in einer begehrten Lage, wie beispielsweise in der Nähe von Schulen, Geschäften oder öffentlichen Verkehrsanbindungen, erfährt üblicherweise eine höhere Bewertung im Vergleich zu Immobilien in weniger bevorzugten Gebieten.
• Größe: Die physische Größe der Immobilie, insbesondere die Anzahl der Zimmer und die Ausdehnung des Grundstücks, kann ebenfalls signifikanten Einfluss auf die Bewertung ausüben.
• Zustand: Der Gesamtzustand der Immobilie, insbesondere des Gebäudes und der Innenausstattung, spielt eine entscheidende Rolle bei der Bewertung. Eine sorgfältig gewartete und zeitgemäß modernisierte Immobilie wird dementsprechend höher bewertet als eine Immobilie, die Renovierungsbedarf aufweist.
• Alter: Das Alter der Immobilie kann ebenfalls die Bewertung beeinflussen. In der Regel werden ältere Immobilien niedriger bewertet als neuere, da sie oft weniger energetisch effizient sind und potenzielle Käufer in der Regel früher in Renovierungen oder Modernisierungen investieren müssten.
• Marktlage: Die allgemeine Marktsituation spielt ebenfalls eine entscheidende Rolle bei der Bewertung und darf nicht außer Acht gelassen werden. In Phasen eines florierenden Immobilienmarktes mit hoher Nachfrage werden Immobilien in der Regel höher bewertet als in Zeiten einer schwächeren Marktlage, wie beispielsweise in wirtschaftlichen Krisenzeiten.